每经记者 甄素静    每经编辑 陈梦妤    

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9月29日，在每日经济新闻主办的第十二届中国价值地产年会上，中国房地产业协会名誉副会长苗乐如以《关于房地产当前形势、政策、走势》为题做主旨演讲，从当前房地产形势、政策企盼、三四季度走势三个方面剖析了房地产行业所遇困境和解决方案。

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苗乐如认为，房地产行业发展不平衡、不充分主要表现在5个方面，城市、地区之间市场分化，新旧住区和城乡居民住房质量差距大，住宅品质标准低，施工技术落后，数字技术、装配式建筑等推广应用刚起步，以及在高周转、高房价下，企业负债越三线和购房家庭杠杆率过高，经济发展过度依赖房地产加大了房地产泡沫。此外，房地产中介服务不规范，绿色智慧住区建设服务任重道远。

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借行业变局推动发展模式转型

苗乐如首先介绍了当前房地产形势。

今年以来，房产市场呈现下行态势，当前整体处于初级阶段。苗乐如认为，随着房地产市场长效机制不断完善，因城施策效果逐步显现，房地产市场有望稳步企稳，保持平稳健康发展，对于经济的影响逐步改善。

从2022年1-7月全国房地产开发投资增速、商品房销售面积、销售额三项主要指标增速来看，开发投资增速下行幅度收窄，销售面积和销售额从4-6月份实际上有底部盘整的势头，但整个形势仍低于预期。

今年上半年，百强房企全口径销售金额同比下降51%，是有史以来从没有发生过的事情，房地产为什么出现巨幅下降？苗乐如认为，房企高负债情况下，信贷和资金流动性下降才造成了断崖式下降。当企业流动性出现问题的时候，期房就有可能成为烂尾楼，所以现在现房销售不受影响，但期房很少有人买，老百姓怕断供风险，买房意愿大大下降，长期信贷也不断下降。

面对如此局面，苗乐如认为，多部门应配合协调制定，出台综合性权威性房地产文件，明确未来的新体制、新模式，给房企和居民可靠预期。从去年9月开始，监管部门不断释放政策利好，包括对刚需和改善性需求进行支持。

房地产行业深度调整已经持续了一年多，苗乐如强调，现实给我们带来的启示是中国经济发展仍然离不开房地产，但过去那种模式一定无法持续，因此我们不能浪费这一次房地产大变局，借此机会推动行业发展模式的转型。

市场规模将由年年创新高转为均衡发展

从历年房地产业投资增长数据来看，其依旧有重要的市场支撑，且在有需求的基础上，依旧非常有前途。

苗乐如在会上再次重申了其曾做过的一次住房需求预测。

依2019年末城镇人口8.4843亿人，人均住房39.8平方米，我们已经实现小康。在这个基础上，按照城镇5年之内新增人口，有4亿中等收入家庭群体有改善需求，住房水平按发达国家水平的低线39.8平方米，中位线51.45平方米计算，住房需求是159.2亿平方米至253.2亿平方米;年均需求与当前行业整体年度开发规模是相近的。

苗乐如指出，以上预测还未考虑其他家庭改善性需求、新经济带、城市群、都市圈新增人口需，以及1-2口人之家住房抵扣数和拆旧建新的城市更新等微观需求。

鉴于需求和缓，苗乐如认为，未来房地产规模将由年年创新高转变为均衡发展，并逐步进入存量为主的市场。

“力争实现最好的结果”

对于三四季度乃至今后房地产走势，苗乐如指出，本质上还是要满足群众美好生活需求，推进服务经济社会发展。

从当前来看，苗乐如强调，首要问题是要深刻把握并坚定落实重要部署。7月28日中共中央政治局会议就针对当前情况做了全新部署，提到要全面落实“疫情要防住，经济要稳住，发展要安全”的要求，力争实现最好的结果。

“高效统筹疫情防控和经济社会发展的关系，要稳定房产市场，坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，因城施策，用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、保民生，这也是政治局会议第一次提出该命题。”苗乐如说。

“房地产发展进入了新的阶段，突出特点是发展不平衡、不充分，主要表现在5个方面，城市、地区之间市场分化，新旧住区和城乡居民住房质量差距大，住宅品质标准低，施工技术落后，数字技术、装配式建筑等推广应用刚起步，以及在高周转、高房价下，企业负债越三线和购房家庭杠杆率过高，经济发展过度依赖房地产加剧了市场泡沫。此外，房地产中介服务不规范，绿色智慧住区建设服务任重道远。

苗乐如认为，在这样一种不平衡、不充分的情势下，房地产市场分化，城市地区差异化是最根本的问题，因此一城一策相对因城施策，更加体现了实事求是的科学态度，更加有利于落实压实地方政府责任、保交楼、保民生的部署。

封面图片来源：受访者供图